Noua Casă: efectele noului program pentru prețurile la locuințe

Programul Noua Casă oferă credite de până la 140.000 de euro pentru achiziționarea de locuințe, însă acest lucru va avea efecte pozitive în special pentru dezvoltatorii imobiliari și statul român, în timp ce cumpărătorii vor fi în mare parte dezavantajați. Concret, programul Noua Casă are câteva efecte importante pentru piața imobiliară din România:

• cumpărătorii cu salarii mai mici și/sau fără economii consistente vor fi eligibili doar pentru locuințele vechi;
• cumpărătorii cu salarii mari și/sau economii consistente vor putea să-și cumpere locuințe noi, dar vor plăti un avans generos, iar rata va fi mai mare; 
• vânzătorii de locuințe vechi vor putea crește prețurile cu câteva procente;
• dezvoltatorii imobiliari vor obține profituri mai mari ca urmare a creșterii artificiale a prețurilor la locuințele noi;
• statul va câștiga mai mulți bani din taxe și va profita de o activitate mai intensă în zona construcțiilor.

Cum am ajuns la aceste concluzii? Hai să-ți explic. Pentru a avea un tablou cât mai complet, este important să începem cu Prima Casă, programul care a precedat Noua Casă.

Alături de Rabla, programul Prima Casă este unul dintre cele mai vechi proiecte de stimulare a economiei în România, iar ambele își au rădăcina în criza financiară care a izbucnit în 2008-2009. 

Chiar dacă perioada dificilă de la sfârșitul deceniului trecut a fost depășită după câțiva ani, programul Prima Casă a rămas unul esențial pentru piața imobiliară din România, așa cum arătă și datele oficiale furnizate de BNR: pe parcursul ultimilor 11 ani, românii au luat credite pentru locuință în valoare totală de 83 de miliarde de lei, iar 43% din această sumă a fost obținută prin Prima Casă. În total, în acești ani au fost aprobate aproape 300.000 de credite Prima Casă. 

În ultimii ani, programul Prima Casă a fost criticat că are ca efect o stabilizare artificială a prețurilor în zona plafonului maxim de creditare. Teoretic, pandemia de coronavirus ar fi trebuit să determine o scădere a prețurilor ca urmare a scăderii cererii. 

Cu toate acestea, autoritățile au intervenit din nou în piață. Planul inițial era ca Prima Casă să fie înlocuită cu “O casă, o familie”, însă aceasta din urmă a fost practic “victima” pandemiei și a fost înlocuită rapid cu programul Noua Casă. 

Noua Casă pe scurt

Potrivit Ordonanței de Urgență 129/2020 publicată în Monitorul Oficial din 5 august, programul Noua Casă are o serie de schimbări importante comparativ cu vechiul program Prima Casă și cu “O casă, o famile”, program care nici măcar nu a fost demarat. 

Noul program vine cu câteva schimbări majore în privința valorii creditului și a avansului necesar. 

• Pentru locuințele mai vechi de 5 ani

Pentru obținerea creditului, prețul locuinței mai vechi de 5 ani trebuie să fie de cel mult 70.000 de euro. La fel ca și până acum, avansul rămâne de 5%, adică de cel mult 3.500 de euro. Prin urmare, banca va oferi un credit de cel mult 66.500 de euro, sumă cu 17% mai mare comparativ cu plafonul anterior de la Prima Casă. 

În cazul acestui credit, garanția statului va crește de la 40% la 50% din valoarea creditului. 

• Pentru locuințele mai noi de 5 ani

Lucrurile se schimbă în cazul locuințelor pentru care recepția lucrărilor s-a realizat în ultimii 5 ani sau care au trecut printr-un proces de reabilitare seismică în ultimii 5 ani. 

Astfel, prețul locuinței trebuie să fie de maxim 140.000 de euro, iar avansul este de cel puțin 15%, adică cel mult 21.000 de euro. Astfel, banca va oferi un credit de cel mult 119.000 de euro, cu 80% mai mare decât Prima Casă. 

În schimb, statul garantează pentru 60% din valoarea creditului, comparativ cu garanția de 50% din cadrul programului Prima Casă. 

Cât va fi dobânda la Noua Casă?

Ordonanța de Urgență pentru Noua Casă nu include mențiuni despre dobânzile care vor fi percepute pentru aceste credite. Cel mai probabil, dobânzile vor fi stabilite în normele de aplicare ale ordonanței, care trebuie publicate în termen de 30 de zile de la publicarea ordonanței în Monitorul Oficial, adică cel târziu în 4 septembrie. 

La programul Prima Casă, dobânda maximă era de 2% + IRCC (Indicele de Referință pentru Creditele Consumatorilor), care în prezent este de 2.41%. Astfel, dacă această dobândă va fi păstrată și la Noua Casă, dobânda pe care o vei plăti va fi de 4.41%, ajustabilă o dată la trei luni în funcție de evoluția IRCC. 

În prezent, în cazul creditelor ipotecare, dobânzile încep de la aproximativ 4.5% și ajung până în preajma pragului de 6%. Totuși, la cele mai multe bănci, dobânzile oscilează în zona 5% – 5.5%. Cu alte cuvinte, programul Noua Casă va continua să ofere dobânzi ușor mai mici decât creditele ipotecare, ca urmare a garanției parțiale oferite de stat. 

Vor crește prețurile la locuințe prin Noua Casă?

Creșterea valorii maxime a creditului pe care îl poți obține a generat inevitabil o serie de discuții cu privire la efectul asupra prețurilor la locuințe. 

În cazul locuințelor mai vechi de 5 ani, efectul programului Noua Casă va fi unul limitat, în condițiile în care cerințele sunt foarte asemănătoare cu cele din vechiul program Prima Casă. Prin urmare, dacă nu luăm în calcul și alți factori pe care îi voi menționa mai jos, oferta și cererea pentru astfel de locuințe ar trebui să rămână relativ constantă. 

Lucrurile sunt complet diferite în cazul locuințelor mai noi de 5 ani. Logica economică spune că o astfel de creștere a plafonului maxim până la 140.000 de euro va avea ca efect și o creștere artificială a prețurilor, întrucât în principiu cumpărătorii vor putea accesa și credite cu valori mai mari de 70.000 de euro, cum se întâmpla la Prima Casă. Într-o astfel de situație, diferența de preț dintre locuințele rezidențiale noi și locuințele vechi va crește, element care va dezavantaja proprietarii de locuințe vechi. 

Cumpărătorii prin Noua Casă ies în pierdere

Pe de altă parte, impunerea unui avans minim de 15% va avea rolul de a limita parțial cererea pentru credite de peste 70.000 de euro. De exemplu, la achiziționarea unui apartament de 80.000 de euro, avansul minim de care va avea nevoie cumpărătorul va fi de 12.000 de euro. O astfel de sumă depășește cu mult economiile individuale ale celor mai mulți români și reprezintă costul aproximativ al unui model Dacia Sandero în cel mai înalt nivel de echipare. 

În perioada de boom a pieței imobiliare premergătoare crizei financiare din 2008, cumpărătorii rezolvau problema avansului mare printr-un credit de nevoi personale. Situația nu se va putea repeta atât de ușor în prezent, întrucât BNR a impus din 2019 un grad de îndatorare de maxim 45% din venituri pentru creditele pentru locuințe. 

Prin urmare, doar persoanele cu venituri ridicate își vor permite o locuință nouă prin Noua Casă și un credit de consum fără să depășească gradul de îndatorare de 45%. Iar persoanele care au economii suficiente pentru a acoperi avansul de 15% vor fi nevoite cel mai probabil să plătească un preț mai mare pentru noua locuință din cauza creșterii artificiale a prețurilor. 

În schimb, accesul la locuințele noi va fi mult mai dificil pentru persoanele care nu dispun de economii substanțiale sau de venituri lunare mari, întrucât începând din acest an nu mai au opțiunea unui credit cu avans de numai 5%. 

În acest context, singura veste bună este că anticipata creștere a prețurilor pentru locuințe noi ar trebui să fie temperată de cererea mai scăzută, ca urmare a scăderii numărului de cumpărători eligibili. 

Dezvoltatorii și statul câștigă

Să ne punem acum în pielea vânzărilor de locuințe. În principiu, vânzătorii de locuințe vechi nu vor simți o diferență majoră, întrucât condițiile au rămas în mare parte similare, cu o ușoară creștere a plafonului maxim. 

În schimb, dezvoltatorii imobiliari vor câștiga de pe urma creșterii plafonului maxim pentru locuințele noi. Chiar dacă spuneam anterior că o creștere semnificativă va fi frânată de avansul de 15%, această creștere va exista, chiar dacă procentual nu va fi foarte ridicată. 

Creșterea prețurilor la locuințe noi în plină pandemie va reprezenta un impuls pentru dezvoltatori să continue construcția de noi blocuri și case. Implicit, acest lucru este benefic pentru economia României. Potrivit datelor oficiale de la INS, ponderea construcțiilor în Produsul Intern Brut al României este de circa 3.5%. 

O menținere sau o creștere a ritmului construcțiilor va asigura în continuare locuri de muncă (care generează taxe la stat), activitate economică pentru producătorii de materiale de construcții, venituri din TVA-ul aplicat pentru materialele de construcții și vânzarea ulterioară a locuințelor, dar și locuri de muncă pentru instalatori, electricieni sau zugravi care vor întreține aceste noi locuințe. 

Concluzii

A fost un articol lung, dar locuința este de departe cel mai scump lucru pe care îl cumpără cei mai mulți dintre noi. Prin urmare, decizia de a achiziționa sau nu o locuință printr-o metodă de finanțare sau alta trebuie să fie bazată pe multă documentare, pentru că de cele mai multe ori te va afecta financiar în următorii 20-30 de ani.